Задать вопрос юристу
 <<
>>

Специфика договора строительного подряда

Для строительства объектов недвижимости необходимо выполнение огромного количества работ с использованием различного рода материалов. При возведении того или иного здания, строения или сооружения между заказчиком строительства и подрядчиком заключаются необходимые договоры.

Традиционно это договоры строительного подряда. Данный вид договоров является очень сложным, так как при их заключении стороны должны оговорить значительный круг вопросов: сроки окончания работ (поэтапно или единовременно); порядок их оплаты; поставку материалов; установку оборудования; сроки и условия устранения недостатков, обнаруженных после приемки результатов работ заказчиком и др.

В соответствии с ч. 1 ст. 702 Гражданского кодекса РФ «по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его». Согласно положениям ст. 706, «если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика». Кроме того, оговорено, что подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение требований закона либо договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Также генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с п. 1 ст. 313 и ст. 403 Гражданского кодекса РФ, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. В кодексе содержится оговорка о том, что «если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком».

Кроме указанных правовых норм правоотношения в сфере строительного подряда регулируются также нормами § 3 гл. 37 Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии со ст. 740 «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

В этой же статье указано, «что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ».

Порядок заключения договоров строительного подряда не отличается от заключения иных видов договоров. Соответственно, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подобных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор строительного подряда подписывается сторонами в простой письменной форме, не требует нотариального заверения или государственной регистрации.

В зависимости от того, между кем заключается договор строительного подряда (от сторон договора), можно выделить следующие категории. •

Заказчик строительства — государство. По государственному контракту государственным заказчиком выступают государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, а подрядчиком — юридическое лицо или гражданин. •

Заказчик строительства — самостоятельный хозяйствующий субъект (юридическое лицо). •

Заказчик строительства — физическое лицо.

Остановимся на наиболее часто встречающейся разновидности договора строительного подряда, когда его сторонами являются два самостоятельных юридических лица. Нужно сразу оговориться, что работа по строительству объектов недвижимости отнесена к числу лицензируемых видов деятельности. Привлекаемый заказчиком подрядчик должен иметь лицензии на осуществление тех видов строительной деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством. Однако получение соответствующих лицензий необходимо не только на выполнение отдельных видов работ, но и на осуществление функций подрядчика и заказчика строительства.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются и к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. То есть договор строительного подряда может быть заключен как на создание, строительство нового объекта, так и на реконструкцию объекта недвижимости, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений также регулируется нормами строительного подряда, если стороны при подписании соответствующего договора не предусмотрели иное.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик берет на себя обязательство обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), то к такому договору соответственно применяются правила параграфа «Бытовой подряд» о правах заказчика по договору бытового подряда.

Общие нормы о подряде, установленные гл. 37 ГК РФ, применяются к отдельным видам договора подряда, к которым относится и строительный подряд, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Существенными условиями договора подряда являются следующие его положения. 1.

Условие о сроке окончания предусмотренных договором работ. Согласно ст. 740 ГК РФ подрядчик обязуется в конкретный, установленный договором строительного подряда срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Условие о сроке окончания работы должно обязательно присутствовать в указанном виде договоров. Данное требование было отражено в Информационном письме президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (далее — Обзор). В соответствии с п. 4 Обзора договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Следовательно, условие о сроке окончания работ — существенное условие данных договоров. Если оно отсутствует, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным: договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой для таких случаев форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся: условия о предмете договора, условия, которые названы в законе (как в случае с договором строительного подряда) или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Нарушение подрядчиком сроков окончания работ является основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ, предусматривающей основания изменения и расторжения договора. Согласно этой статье по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом по соглашению сторон срок окончания работ может быть изменен, продлен или перенесен на другую дату.

Остальные условия договора строительного подряда, рассмотренные ниже, не являются существенными для данного вида договоров, т. е. при их отсутствии указанный договор не может считаться незаключенным. Тем не менее они должны быть оговорены в договоре, так как при заключении договора строительного подряда необходима их конкретизация согласно ГК РФ. 2.

Условие договора о цене подлежащей выполнению работы. В соответствии со ст. 709 ГК РФ, содержащей общие нормы о подряде в целом, цена работы в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Она может быть определена путем составления сметы.

Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Данное отличие в признаках цен является существенным. Если цена по соглашению сторон при подписании договора определена как приблизительная (т. е. прямое указание на этот факт содержится непосредственно в договоре), подрядчик может требовать увеличения цены с соблюдением перечисленных ниже условий:

а) если возникла необходимость в проведении дополнительных работ;

б) со своевременным предупреждением об этом заказчика, подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.

После предупреждения заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. Подрядчик в этом случае может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Однако подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены договора строительного подряда, а заказчик — ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Указанное изменение в стоимости материалов и оборудования является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Это становится основанием для изменения или расторжения договора.

Так как заказчик отказывается от внесения соответствующих изменений в цену договора, указанные обстоятельства признаются основанием для расторжения договора. Расторжение возможно по соглашению сторон или в судебном порядке при наличии одновременно следующих условий:

а) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

б) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

в) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

г) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия его расторжения, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

<< | >>
Источник: Пушкина М.. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования / Марина Пушкина. — М.: Альпина Паблишерз, — 244 с. — (Серия «Библиотека Tenzor Consulting Group»).. 2009 {original}

Еще по теме Специфика договора строительного подряда:

  1. Глава 1 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА
  2. § 3. Заключение договора строительного подряда
  3. Функции договора строительного подряда
  4. Правовые основы договора строительного подряда
  5. Обзор арбитражной практики разрешения споров по договору строительного подряда
  6. Строительный подряд
  7. 4. ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ДОГОВОРА ПОРУЧЕНИЯ И ДОГОВОРА ПОДРЯДА К ДОГОВОРУ О ПЕРЕДАЧЕ НОУ-ХАУ
  8. Тема 37. Договор маркетингового подряда
  9. Цена в договоре подряда
  10. Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ ПОДРЯДА
  11. Предмет и существенные условия договора подряда
  12. 25.3. Порядок подготовки и заключения договоров подряда (контрактов)
  13. ГЛАВА 14. СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ И РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
  14. 4.11. Подряд
  15. Бытовой подряд
  16. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ
  17. ГЛАВА 3 СДЕЛКИ АРЕНДЫ И ПОДРЯДА ВО ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
  18. 3.8.5. Налоговая база в случаях получения дохода на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров
  19. 3.2 Страхование строительно-монтажных рисков 3.2.1 Причины и необходимость страхования строительно-монтажных рисков